Договор оказания услуг на анализ рисков недвижимости

Эксклюзивный договор на продажу недвижимости образец – Юрист Владислав Анохин

Договор оказания услуг на анализ рисков недвижимости

/ Квартира / Документы для продажи квартиры

Собираясь совершить сделку по купле-продаже объекта недвижимости, продавец желает реализовать его как можно быстрее и по выгодной цене.

Перед тем, как выставить свое имущество на продажу, он задается вопросом, как будет лучше – продавать самому или же довериться агентству недвижимости? Если вы решились заключить договор с риелтором, то необходимо представлять, что такое эксклюзивный договор, все его плюсы и минусы. Об этом пойдет речь далее.

Определение эксклюзивного договора

Важно понимать, что при выставлении своей квартиры на продажу, ее будут продавать и другие риелторы без вашего согласия. Кто быстрее реализует, тот и получит комиссионные.

Также можно довериться только одному агентству, заключить с ним так называемый эксклюзивный договор и освободиться от бесконечных звонков и расспросов о квартире.

Зато риелтор даст гарантию, что продаст объект в кратчайшие сроки и за выгодную для продавца стоимость.

Не надо заключать эксклюзивный договор с первым попавшимся агентством. К выбору риелтора стоит подходить тщательно.

Эксклюзивный договор представляет собой договор, который предусматривает преимущественное право работы агентства по совершению сделки купли-продажи объекта недвижимости с конкретным клиентом. Данный документ содержит двустороннее обязательство, как со стороны клиента (заказчика), так и со стороны агентства недвижимости (исполнителя).

Клиент полностью доверяет агентству продать свое имущество и принять денежные средства по доверенности, а сотрудники обязуются добросовестно заниматься покупкой либо продажей за комиссионное вознаграждение. Агентство изо всех сил будет стараться угодить клиенту, так как каждая сделка предусматривает выгоду для него – прибыль. Риелторы всегда берут комиссию, при чем очень даже не малую.

Отметим, очень важный момент: эксклюзивный договор можно заключить лишь с одной компанией, в противном случае он таковым считаться не будет.

Продавец при заключении такого договора ничего не платит. Продают его объект за реальную рыночную стоимость. Комиссионное вознаграждение приплюсовывается к этой сумме. Его платит покупатель. Он, в свою очередь, тоже знает, что подобные услуги безвозмездно не оказываются.

Риелтор, который уважает свой труд, всегда работает на эксклюзивных договорах. Так он будет уверен, что его старания не останутся без вознаграждения.

Условия подписания

Эксклюзивный договор заключается на следующих общих условиях:

  1. Клиент должен предоставить агентству всю необходимую информацию касательно продаваемого объекта и собрать все правоустанавливающие документы. Это нужно для первичного анализа объекта (как он приобретался, его подробное описание, сколько собственников);
  2. Специалист проведет работу по оценке продаваемого объекта, даст юридическую консультацию по документам. Возможно выясниться, что необходимо собрать дополнительные документы (согласия собственников, справки, приказы государственных учреждений и пр.);
  3. Подробное объяснение технологии продажи и прохождение самой сделки;
  4. При заключении эксклюзивного договора необходимо обратить пристальное внимание на срок продажи. Как правило, он составляет 3-4 месяца (результат реклама приносит только после одного месяца);
  5. Очень важно читать договор лично. В нем обязательно должен быть указан определенный срок, пункт, предусматривающий автоматические продление срока, либо пункт, где содержатся условия расторжения договора (по окончанию срока действия либо путем написания заказчиком заявления).

Преимущества и недостатки эксклюзивного договора

К плюсам относятся следующие моменты:

  1. Защита продавца от непрофессионализма и криминала. Давая информацию сразу в несколько агентств, у продавцов появляется риск стать жертвой мошенничества. Может произойти и утечка информации, ведь на словах риелторы никаких гарантий не дают. Также случается и так, что под видом покупателей могут ходить воры. В дальнейшем последствия будут не очень приятными, концы в таких случаях найти крайне трудно;
  2. Защита правовых и экономических интересов продавца. Агентства могут дать гарантию на успешное совершение сделки, его специалисты прослеживают буквально каждый шаг: сбор документов на продажу, показ объекта, фиксацию данных потенциальных покупателей, заключение договора купли-продажи, передача денег продавцу и объекта покупателю. То есть организация работает на клиента и строго следит за своей репутацией;
  3. Реальная оценка объекта недвижимости и анализ спроса. Продавец может запросить за свою квартиру слишком завышенную цену. Необходимо опираться на реальную оценку потребительского спроса. Оценку квартиры невозможно произвести на глаз. Чтобы узнать настоящую цену квартиры, риелтор проделывает большую работу по ее оценке, изучению рынка, сравнению с аналогами, стоимости реальных продаж;
  4. Значительная экономия времени. Продавец теряет очень много времени, объясняя разным лицам одну и ту же информацию. Плюс еще больше времени уходит на показ квартиры. Если поручить продажу надежной компании, количество рискованных контактов значительно снижается и увеличиваются шансы продать объект на выгодных условиях;
  5. Эффективная реклама за счет агентства. Риелтор дает максимально широкую рекламу по продаже объекта. Все продающие интернет-ресурсы работают платно, поэтому продавец экономит не только время, но и денежные средства.

К минусам относится только то, что продавец дает своеобразную «клятву верности» одному риелтору. Вот здесь и скрывается самая главная загвоздка – выбор агентства. Этому стоит уделить должное время. Лучше всего стоит обратиться в ту же фирму, куда обращались ваши близкие либо просто знакомые.

Отзывам в интернете особо доверять не стоит, без особых проблем можно написать, как положительные, так и отрицательные отзывы.

Есть риск, что вы можете попасть к недобросовестным специалистам, которые начнут намеренно скидывать цену, чтобы быстрее продать и получить свою комиссию. Заключая эксклюзивный договор убедитесь, что перед вами профессиональный специалист, который работает в хорошей компании.

В качестве вывода, отметим, что плюсы значительно перевешивают минусы. Продавать объекты недвижимости по эксклюзивному договору выгоднее, хотя продавцы этого могут и не понимать. Но практика показывает, что квартиры по такому договору намного удачнее и быстрее продаются, чем обычные варианты. Коммерческое вознаграждение способно творить чудеса.

Образец эксклюзивного договора на продажу недвижимости

ДОГОВОР № 77

возмездного оказания услуг по продаже объекта недвижимости

г. Москва “14” мая 2017 года

Общество с ограниченной ответственностью «АН «Азбука Недвижимости» в лице генерального Директора Абрамова Федора Николаевича, действующего на основании Устава, именуемый в дальнейшем «Исполнитель», и гражданин Яковлев Андрей Аркадьевич, паспорт серии 97 15 № 144912, код подразделения 212-045, выдан Отделом УФМС России по городу Москва, зарегистрирован по адресу: г. Москва, третья улица Строителей, дом 25, кв. 13, именуемый в дальнейшем «Заказчик», заключили договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Заказчик поручил, а Исполнитель принял на себя обязательства оказать комплекс услуг по продаже объекта недвижимости, расположенного по адресу: город Москва, третья улица Строителей, дом 25, квартира 13 (далее – Объект).

1.2. Оказанные услуги Заказчик обязуется принять и оплатить.

1.3. Полное описание Объекта указано в приложении №1 к данному договору.

2. ОБЯЗАННОСТИ ИСПОЛНИТЕЛЯ

Исполнитель обязуется предоставить следующие услуги:

2.1. Консультация по возникающим вопросам купли-продажи Объекта.

2.2. Поиск покупателя на Объект, указанный в п. 1.1.

2.3. Разработка и распространение рекламы по продаже Объекта.

2.4. Переговоры с Покупателями, согласование способа оплаты, срока, оформления сделки.

2.5. Подготовка документов для осуществления сделки с Объектом при условии выдачи соответствующей доверенности Заказчиком.

2.6. Обеспечение сохранности документов, которые были переданы Заказчиком.

3. ОБЯЗАННОСТИ ЗАКАЗЧИКА

В соответствии с настоящим Договором Заказчик обязуется:

3.1. Предоставить копии правоустанавливающих документов на Объект.

3.2. Заполнить приложение №1, где указать полное и достоверное описание Объекта. Сообщить Исполнителю об обременениях на Объект, если таковые имеются.

3.3. Не заключать аналогичного договора с иными лицами во время действия данного договора, не искать покупателей. Если поступят предложения от покупателей, то сообщить о существовании данного договора и направить их к Исполнителю.

3.4. Во время действия договора не совершать без Исполнителя действий, которые направлены на обременение Объекта правами третьих лиц либо отчуждение.

3.5. Обеспечить доступ к просмотру Объекта Исполнителю и покупателям.

3.6. Выполнить все необходимые формальности и действия, необходимые для совершения сделки по купле-продаже Объекта.

3.7. Погасить все имеющиеся задолженности по электроэнергии, отоплению, коммунальным платежам, абонентской плате за телефон к моменту выполнения сделки.

Источник: //vlad1.ru/eksklyuzivnyy-dogovor-na-prodazhu-nedvizhimosti-obrazets/

Типовой договор об оказании консультационных услуг (разработка бизнес-плана)

Договор оказания услуг на анализ рисков недвижимости

Общество с ограниченной ответственностью “АНАЛИТИЧЕСКИЙ КОНСУЛЬТАЦИОННЫЙ ЦЕНТР “ДЕПАРТАМЕНТ ПРОФЕССИОНАЛЬНОЙ ОЦЕНКИ”, именуемое в дальнейшем “Исполнитель”, в лице Генерального директора Курочкина Александра Леонидовича, действующего на основании Устава Исполнителя, с одной стороны, и, ________________________, именуемый в дальнейшем “Заказчик”, в лице ________________________, действующего на основании Устава, с другой стороны, в дальнейшем совместно именуемые “Стороны”, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. Предмет договора и общие положения

1.1 В соответствии с настоящим Договором Исполнитель обязуется по заданию Заказчика оказать услуги по составлению стратегического бизнес-плана ООО ” ” на 2012-2013 гг. в соответствии с техническим заданием, являющемся Приложением №1 к настоящему Договору, а Заказчик обязуется принять и оплатить такие Услуги.

2. Права и обязанности сторон

2.1 Заказчик обязан:

2.1.1 Выплатить Исполнителю денежное вознаграждение за Услуги в порядке, в размере и в сроки, установленные настоящим Договором.

2.1.2 Предоставить Исполнителю исходную информацию по запросу Исполнителя в полном объеме не позднее, чем через 10 (Десять) рабочих дней после подписания настоящего Договора.

2.1.3 Принять результат оказанных Исполнителем Услуг в порядке и в сроки, установленные настоящим Договором.

2.1.4 Направить Исполнителю подписанный акт сдачи-приемки оказанных Услуг или мотивированный отказ от его подписания в течение 5 (пяти) рабочих дней со дня получения результата Услуг по настоящему Договору.

2.2 Исполнитель обязан:

2.2.1 Оказать Заказчику Услуги с надлежащим качеством и в полном объеме, а также передать Заказчику результат Услуг в порядке и в сроки, установленные настоящим Договором.

2.2.2 Оформлять результаты Услуг в виде документов, составляемых в письменной и электронной форме.

2.3 Исполнитель вправе:

2.3.1 В случае требований Заказчика изменить условия технического задания (Приложение №1 к настоящему Договору), ведущих к увеличению объема оказания услуг Исполнителем по Договору, Исполнитель вправе встречно требовать от Заказчика обоснованного увеличения сроков выполнения Услуг и увеличения стоимости работ по настоящему Договору.

2.4 Стороны обязаны уведомлять друг друга об изменениях в собственных справочных данных, указанных в настоящем Договоре, в течение 2 (Двух) рабочих дней с момента таких изменений.

3. Денежное вознаграждение и порядок расчетов

3.1 Денежное вознаграждение Исполнителя за Услуги составляет(______) рублей, в том числе налог на добавленную стоимость в размере (______) рублей _____копеек.

3.2 Выплата денежного вознаграждения за Услуги осуществляется Заказчиком следующим образом:

3.2.1 Предоплата в размере 70 (Семидесяти) процентов денежного вознаграждения за Услуги производится в течение 5 (Пяти) банковских дней после заключения

настоящего Договора.

3.2.2 Оплата оставшейся части денежного вознаграждения за Услуги в размере 30 (Тридцати) процентов денежного вознаграждения за Услуги производится в течение 5 (Пяти) банковских дней после подписания акта сдачи-приемки оказанных услуг по Договору.

3.3 Датой выплаты денежного вознаграждения за Услуги считается дата поступления в полном объеме соответствующих денежных средств на расчетный счет Исполнителя либо в кассу Исполнителя.

4. Условия исполнения договора и порядок приемки результатов услуг

4.1 Услуги по настоящему договору считаются принятыми с момента передачи Заказчику результата оказания Услуг – “Стратегический бизнес-план ООО ” ” на 2012-2013 гг.” и последующего подписания Сторонами акта сдачи-приемки оказанных услуг.

4.2 Срок оказания услуг – 25 (Двадцать пять) рабочих дней с момента получения предоплаты и полного объема исходной информации.

4.3 В случае необоснованного отказа (уклонения) Заказчика от принятия результата Услуг либо от подписания акта сдачи-приемки оказанных услуг в течение 5 (Пяти) рабочих дней после предоставления Заказчику результата Услуг по настоящему Договору, Исполнитель считается выполнившим надлежащим образом свои обязательства по настоящему Договору.

4.4 Срок, в течение которого Заказчик рассматривает результаты Услуг, представленные ему Исполнителем, не включается в срок исполнения последним своих обязательств по настоящему Договору.

5. Ответственность сторон

5.

1 Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное невыполнение своих обязательств по настоящему Договору, если оно является следствием обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажора), которыми считаются чрезвычайные и непредотвратимые при данных условиях обстоятельства (пожар, наводнение, землетрясение, ураган, эпидемия, другие стихийные явления, забастовка, военные действия, запрещение экспорта и импорта товаров, прочее).

5.2 Сроки выполнения обязательств, предусмотренных настоящим Договором, пролонгируются на период действия обстоятельств форс-мажора в безакцептном порядке (автоматически).

5.3 В случае если обстоятельства форс-мажора исключают дальнейшее выполнение обязательств по настоящему Договору, последний считается расторгнутым, а Стороны освобожденными от ответственности.

5.4 Сторона, для которой создалась невозможность выполнения обязательств по настоящему Договору вследствие обстоятельств форс-мажора, обязана известить об этом другую Сторону в течение 3 (Трех) календарных дней с момента наступления таких обстоятельств.

5.5 Отсутствие либо несвоевременное извещение об обстоятельствах форс-мажора лишает соответствующую Сторону права считать такие обстоятельства причиной невыполнения обязательств по настоящему Договору.

5.6 Надлежащее извещение об обстоятельствах форс-мажора не освобождает соответствующую Сторону от обязанности предоставить доказательства наступления таких обстоятельств в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

5.7 Заказчик принимает на себя ответственность за непредставление или представление не соответствующей действительности Информации, а также за несвоевременное предоставление Информации, повлекшее ненадлежащее выполнение Исполнителем своих обязательств по настоящему Договору или нарушение прав третьих лиц.

5.8 Стороны несут риски, связанные с неизвещением либо несвоевременным извещением друг друга об изменениях в собственной справочной информации, указанной в настоящем Договоре.

6. Заключительные положения

6.1 В случае разногласий между Заказчиком и Исполнителем, связанных с исполнением условий настоящего Договора), иск предъявляется в соответствии с правилами подведомственности в суд или арбитражный суд по месту нахождения Исполнителя.

6.2 Любые документы, связанные с настоящим Договором, должны быть составлены в письменной форме, за исключением случаев, установленных настоящим Договором, при этом:

6.2.1 Соглашения о внесении изменений либо дополнений в настоящий Договор, соглашения о его расторжении, описи, акты действительны, если они подписаны Сторонами либо надлежаще уполномоченными на то представителями Сторон, а также скреплены печатями Сторон (при наличии).

6.2.2 Уведомления, письма, заявления, претензии, иные сообщения в рамках настоящего Договора направляются за подписью Стороны либо надлежаще уполномоченного на то представителя Стороны с приложением печати (при наличии) в почтовый адрес другой Стороны.

6.3 При заключении настоящего Договора Заказчик ознакомился с предоставленными Исполнителем в полном объеме сведениями:

6.3.1 Документами, подтверждающими достоверность и полноту справочных данных об Исполнителе.

6.3.2 Необходимой и достоверной информацией об Услугах, ее видах и об особенностях, о цене и форме оплаты;

6.3.3 Сведениями, относящимися к настоящему Договору и Услугам, по просьбе Заказчика.

7. Справочные данные о сторонах

7.1 Исполнитель:

ООО “АКЦ “ДЕПАРТАМЕНТ ПРОФЕССИОНАЛЬНОЙ ОЦЕНКИ”

ОГРН 1027739644800 Юридический адрес:117463, г. Москва, Новоясеневский проспект, д. 32, корп. 1, офис 1Адрес для корреспонденции:127055 г. Москва, улица Лесная, дом 39ИНН/КПП 7710277867 / 772801001 р/с № 40702810800520001653ОАО “УРАЛСИБ” г. Москва
к/с № 30101810100000000787БИК № 044525787Адрес электронной почты: info@dpo.ru

Телефон, факс: +7 (495) 775-28-18

Генеральный директор ООО “АКЦ “ДЕПАРТАМЕНТ ПРОФЕССИОНАЛЬНОЙ ОЦЕНКИ”:
Курочкин А.Л.

7.2 Заказчик:

Разработка стратегического бизнес-плана ООО “_____” (далее “Общество”) на 2012-2013 гг. осуществляется в соответствии с требованиями Постановления Правительства Москвы от 3 июля 2007 г. №576-ПП, в соответствии с которыми в состав стратегического бизнес-плана (далее “СБП”) включаются следующие разделы:

1. Резюме.

2. Сведения об акционерном обществе.

3. Анализ финансового состояния акционерного общества.

4. Стратегические цели акционерного общества: в разделе описываются основные стратегические цели, которые ставит перед собой Общество в расчётный период разработки СБП: 2012-2013 гг. По каждой стратегической цели указывается ряд конкретных задач, необходимых к выполнению для её достижения.

5. Крупные сделки и другие юридически важные действия.

6. Маркетинговый план, в том числе:

  6.1 анализ основного рынка сбыта Общества;

  6.2 анализ основных конкурентов Общества и его положения на рынке;

  6.3 анализ факторов конкурентоспособности Общества;

  6.4 анализ состояния отрасли в целом.

7. Производственный план, в том числе:

  7.1 описание планируемого на прогнозный период ассортимента продукции – укрупненно, по группам фармацевтических средств;

  7.2 план реализации в натуральных и ценовых показателях основной продукции Общества. В случае существенного (более 25%) превышения прогнозируемых значений реализации как в натуральном, так и в стоимостном выражении над ретроспективными, предоставляется обоснование.

8. Инвестиционный план, в том числе:

  8.1 Основные направления планируемых на период с 2012 по 2013 гг. капиталовложений (приобретение движимого или недвижимого имущества, строительно-монтажные работы и т.п.);

  8.2 Экономическая сущность планируемых капиталовложений с точки зрения развития деятельности Общества;

  8.3 Источники планируемых капиталовложений (собственные средства Общества, банковские кредиты, субсидии г. Москвы, реализация имущества и т.п.);

  8.4 Календарный план-график планируемых капиталовложений в разрезе их направлений и периодов расходования денежных средств.

9. План развития персонала.

10. Финансовый план. Финансовый план строится на базе разрабатываемой в рамках СБП финансово-математической модели, составляемой в формате Excel, и включающей в себя следующие разделы:

  10.1 План продаж;

  10.2 Прогноз себестоимости, коммерческих и управленческих расходов;

  10.3 Прогноз амортизации;

  10.4 Прогноз расходов на оплату труда;

  10.5 Прогноз прочих доходов и расходов;

  10.6 Прогноз инвестиционных затрат;

  10.7 Прогноз привлечения и возврата заёмных средств;

  10.8 Прогноз отчёта о прибылях и убытках (Форма №2);

  10.9 Прогноз отчёта о движении денежных средств (Форма №4);

  10.10 Прогноз бухгалтерского баланса (Форма №1)

  10.11 Значения стратегических КПЭ финансово-хозяйственной деятельности Общества.

11. Описание рисков, связанных с реализацией СБП.

12. Организационный план.

Все расчёты в рамках Проекта производятся поквартально в период с 2012 по 2013 гг.

В рамках осуществляемых расчётов разработчик основывается, прежде всего, на исходных данных, предоставляемых Обществом, а также на внешних источниках информации при условии наличия ссылок на них. Ниже приводятся основные источники информации, использованные для разработки каждого из разделов СБП:

1. Резюме – на базе основной информации, сформированной в рамках разработанного СБП;

2. Сведения об акционерном обществе – информация Общества;

3. Анализ финансового состояния акционерного общества – финансовая отчётность Общества за 2010-2011 гг.;

4. Стратегические цели акционерного общества – информация Общества;

5. Крупные сделки и другие юридически важные действия – информация Общества;

6. Маркетинговый план, в том числе:

  a. анализ основного рынка сбыта Общества – внешние источники информации;

  b. анализ основных конкурентов Общества и его положения на рынке – информация Общества;

  c. анализ факторов конкурентоспособности Общества – информация Общества;

  d. анализ состояния отрасли в целом – внешние источники информации.

7. Производственный план – информация Общества;

8. Инвестиционный план – информация Общества;

9. План развития персонала – информация Общества

10. Финансовый план – расчёты разработчика на базе исходных данных Общества;

11. Описание рисков, связанных с реализацией СБП – информация Общества;

12. Организационный план – информация Общества.

От исполнителя:

ООО “АКЦ “ДЕПАРТАМЕНТПРОФЕССИОНАЛЬНОЙ ОЦЕНКИ”

Генеральный директор

Курочкин А.Л.

От заказчика: ______

Источник: //dpo.ru/uslugi/ocenka-biznesa/okazanii-konsultacionnyh/

Возмездное оказание услуг. Риски заказчика при заключении договора

Договор оказания услуг на анализ рисков недвижимости
Обновлено 17.10.2017 23:55

ВОЗМЕЗДНОЕ ОКАЗАНИЕ УСЛУГ.
РИСКИ ЗАКАЗЧИКА ПРИ ЗАКЛЮЧЕНИИ ДОГОВОРА

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. ОБЩИЕ ТРЕБОВАНИЯ К ПРЕДМЕТУ ДОГОВОРА

1.1.1. Риск заказчика при согласовании неполного перечня действий исполнителя1.1.2. Риск заказчика при несогласовании перечня (видов) оказываемых услуг

1.1.3. Риск заказчика при несогласовании объема оказываемых услуг (заказчик не вправе взыскать убытки)

1.1.1. Риск заказчика при согласовании неполного перечня действий исполнителя

Если стороны определили перечень услуг исполнителя, но не включили в него некоторые действия, заказчик сможет потребовать исполнения обязанности по оказанию услуг только в части согласованных действий (ст. 309 ГК РФ). Действия же, не предусмотренные договором, не будут входить в его предмет (п. 1 ст. 779 ГК РФ), исполнитель в силу ст. ст. 8, 307 ГК РФ не обязан их совершать.

– Судебную практику, подтверждающую, что заказчик вправе требовать оказания услуг только в части согласованных в договоре действий, см. в Путеводителе по судебной практике.

Судебная практика в помощь заказчику при наступлении риска
Не выявлена.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 1.1.1 “Перечень (виды) услуг” Рекомендаций по заключению договора возмездного оказания услуг.

1.1.2. Риск заказчика при несогласовании перечня (видов) оказываемых услуг

Если стороны не определили в договоре перечень (виды) оказываемых услуг (действия или деятельность исполнителя), предмет договора может быть признан несогласованным, а договор незаключенным (п. 1 ст. 432, п. 1 ст. 779 ГК РФ). Права и обязанности у сторон не возникают.

– Судебную практику, подтверждающую, что в случае отсутствия в договоре указания на деятельность исполнителя или действия, которые он обязан совершить, предмет договора признается несогласованным, см. в Путеводителе по судебной практике.

Если договор признан незаключенным на основании того, что его предмет не согласован, заказчик в соответствии со ст. 15, п. 1 ст. 393 ГК не может требовать возмещения убытков, понесенных вследствие неоказания или ненадлежащего оказания услуг.

– Судебную практику, подтверждающую отсутствие у заказчика права требовать возмещения убытков при признании договора незаключенным в связи с несогласованием его предмета, см. в Путеводителе по судебной практике.

Судебная практика в помощь заказчику при наступлении рискаПри рассмотрении спора в суде заказчик в зависимости от ситуации может использовать следующие аргументы и судебную практику.

1.

Если в договоре указан вид деятельности исполнителя, но не перечислены конкретные действия в рамках данной деятельности, договор может быть признан заключенным, при условии что эти действия можно определить исходя из предшествующих заключению договора переговоров и переписки, практики, установившейся во взаимных отношениях сторон, обычаев делового оборота, последующего поведения сторон и т.п. (ст. 431 ГК РФ, п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 29.09.1999 N 48 “О некоторых вопросах судебной практики, возникающих при рассмотрении споров, связанных с договорами на оказание правовых услуг”). Однако существует и противоположная позиция судов, заключающаяся в том, что для согласования предмета договора возмездного оказания услуг в договоре недостаточно указать лишь подлежащую совершению деятельность исполнителя.

– Судебную практику, подтверждающую наличие двух судебных позиций по вопросу о необходимости указания в договоре конкретных действий исполнителя, см. в Путеводителе по судебной практике.

2. Если договор фактически исполнялся (услуги оказывались исполнителем и принимались (использовались) заказчиком) и при этом у сторон не возникало споров о согласовании его предмета, договор может быть признан заключенным.

– Судебную практику, подтверждающую, что предмет признается согласованным, а договор заключенным в случае, если договор фактически исполнялся и у сторон не было споров относительно его предмета, см. в Путеводителе по судебной практике.

Если договор не признан незаключенным, заказчик сможет привлечь исполнителя к ответственности и потребовать возмещения причиненных убытков (ст. 15, п. 1 ст. 393 ГК РФ).

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 1.1.1 “Перечень (виды) услуг” Рекомендаций по заключению договора возмездного оказания услуг.

1.1.3. Риск заказчика при несогласовании объема оказываемых услуг (заказчик не вправе взыскать убытки)

Если в договоре не определен объем оказываемых услуг, а именно не указан перечень конкретных действий исполнителя, исходя из которых определяется объем, предмет договора может быть признан несогласованным, а договор – незаключенным (п.

1 ст. 432, п. 1 ст. 779 ГК РФ). В этом случае права и обязанности сторон по нему не возникают (ст. ст. 8, 308 ГК РФ). В то же время существует иная позиция судов: для определения предмета достаточно указать вид деятельности исполнителя.

– Судебную практику, подтверждающую наличие двух судебных позиций по вопросу о необходимости указания в договоре конкретных действий исполнителя, см. в Путеводителе по судебной практике.

Заказчик не вправе требовать возмещения убытков, связанных с ненадлежащим оказанием ему услуг.

– Судебную практику, подтверждающую, что заказчик не вправе требовать возмещения убытков при признании договора незаключенным в связи с несогласованием объема услуг, см. в Путеводителе по судебной практике.

Судебная практика в помощь заказчику при наступлении риска
Договор может быть признан заключенным, если он фактически исполнялся (исполнитель оказывал услуги, а заказчик их принимал (потреблял)) и при этом у сторон не возникало споров о его предмете.

– Судебную практику, подтверждающую, что предмет признается согласованным, а договор заключенным в случае, если договор фактически исполнялся и у сторон не было споров относительно его предмета, см. в Путеводителе по судебной практике.

При признании договора заключенным заказчик согласно п. 1 ст. 393 ГК РФ сможет потребовать возмещения причиненных убытков.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 1.1.2 “Объем услуг” Рекомендаций по заключению договора возмездного оказания услуг.

1.2. ПРЕДМЕТ В ДОГОВОРАХ ОБ ОКАЗАНИИ ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ УСЛУГ

1.2.1. Риск заказчика при несогласовании объекта охраны
1.2.2. Риск заказчика при согласовании неполного перечня аудиторских услуг

1.2.1. Риск заказчика при несогласовании объекта охраны

Если в договоре не указаны объекты заказчика, подлежащие охране, предмет договора может быть признан несогласованным. Договор в этом случае считается незаключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ) и не порождает прав и обязанностей сторон (ст. ст.

8, 307 ГК РФ). Следовательно, заказчик не вправе требовать от исполнителя возмещения убытков, причиненных ненадлежащим оказанием охранных услуг (Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 31.10.2006 по делу N А17-415/13-2006).

Судебная практика в помощь заказчику при наступлении рискаПри рассмотрении спора в суде заказчик может использовать следующие аргументы и судебную практику.

Договор может быть признан заключенным, если он фактически исполнялся (услуги оказывались исполнителем и принимались (использовались) заказчиком), и при этом у сторон не возникало споров о согласовании его предмета.

– Судебную практику, подтверждающую, что предмет признается согласованным, а договор заключенным в случае, если договор фактически исполнялся и у сторон не было споров относительно его предмета, см. в Путеводителе по судебной практике.

В таком случае заказчик сможет потребовать от исполнителя возмещения убытков, причиненных нарушением договора (ст. 15, п. 1 ст. 393 ГК РФ).

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 1.1.4 “Объекты, на которые направлено оказание услуг”, п. 1.2.3 “Предмет договора об оказании охранных услуг” Рекомендаций по заключению договора возмездного оказания услуг.

1.2.2. Риск заказчика при согласовании неполного перечня аудиторских услуг

Если стороны определили перечень услуг аудитора, но включили в него не все действия, необходимые заказчику, последний не вправе будет требовать возмещения убытков, причиненных ненадлежащим качеством услуг, которые не были согласованы договором (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 21.12.2006 по делу N А82-12850/2005-36).

Судебная практика в помощь заказчику при наступлении риска
Не выявлена.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 1.1.1 “Перечень (виды) услуг” Рекомендаций по заключению договора возмездного оказания услуг.

2. КАЧЕСТВО УСЛУГ

2.1. ОБЩИЕ УСЛОВИЯ О КАЧЕСТВЕ УСЛУГ

2.1.1. Риск заказчика при несогласовании требований к качеству услуг

Источник: //legascom.ru/sud-pr/191-dog-rab/684-okazanie-uslug-riski-zakazchika

Оценка рисков в сделках с недвижимостью

Договор оказания услуг на анализ рисков недвижимости

Юлия Хачатурян, генеральный директор компании  NIKA, RISK PLAN

«Жилищное право» № 1, 2011 г.

Ни в одной, ни даже в цикле статей невозможно рассказать обо всех рисках, которые могут ожидать вас при реализации того или иного проекта в области недвижимости.

Во-первых, существует огромное множество видов сделок, связанных с недвижимостью: купля-продажа, долевое участие, соинвестирование, аренда, наем, дарение, рента, мена, посреднические сделки и т.д. Иногда фактически одна сделка оформляется при помощи нескольких (для оптимизации налогообложения).

Во-вторых, риски, связанные с ними, многочисленны: гражданско-правовые, налоговые, риски, связанные с деятельностью Финмониторинга, ФАС, уголовно-правовые и т.д.

Ну и, наконец, анализ рисков каждой конкретной сделки, связанной с недвижимостью, — это индивидуальная работа, поскольку за «непрозрачным» элементом схемы или неясным пунктом договора может прятаться айсберг специфических проблем.

В связи со сказанным автор данной статьи ставит своей целью рассказать об общем алгоритме оценки сделок с недвижимым имуществом.

Комплексность и реальность оценки рисков  в сделках с недвижимостью

Исходя из практики, можно сказать, что плохой юрист не увидит в сделке, связанной с недвижимостью, рисков вообще, хороший — только гражданско-правовые, очень хороший — все риски в комплексе и только отличный оценит вероятность их наступления. Поясню сказанное.

Комплексность оценки рисков в сделках с недвижимостью

Во-первых, любой договор или сделку, связанную с недвижимостью, необходимо анализировать с точки зрения возникновения всех рисков (гражданско-правовых, налоговых, рисков, связанных с деятельностью Финмониторинга, ФАС, уголовно-правовых и пр.

), а не только с гражданско-правовой точки зрения (нет ли возможности у делового партнера вас обмануть или оспорить сделку). Более того, отдельные виды рисков могут быть связаны между собой.

И, не заметив один из них, вы можете автоматически проигнорировать другие.

Пример 1. В одно агентство недвижимости, находящееся в Москве, поступил следующий заказ от клиента: помочь реализовать квартиры в домах, которые были построены в Краснодаре. Продажами заниматься должны конкретные люди (брокеры), т.к. предполагается длительная реализация проекта. А значит, было бы логично, если бы они жили в этом городе.

То есть агентству недвижимости в Москве необходимо было найти в Краснодаре агентов по продаже недвижимости и заключить с ними либо трудовой, либо гражданско-правовой договор.

Сразу же возникает ряд вопросов: если договор будет носить характер трудового, как его заключать? Если люди будут работать в Краснодаре, то принимать их следует либо в отдельное юридическое лицо, либо в территориально обособленное подразделение (например, филиал) уже имеющегося агентства недвижимости. А ни того, ни другого в момент заказа проекта у агентства недвижимости не было.

Если принимать людей по гражданско-правовому договору, не будет ли каких-нибудь рисков? Люди, которые отвечали за разработку проекта, категорически не хотели заниматься даже постановкой на учет обособки, не говоря уже о регистрации филиала.

Поэтому в конечном итоге было придумано несколько вариантов оформления брокеров на работу: заключение со всеми работниками гражданско-правового договора; заключение со всеми работниками гражданско-правового договора при том, что все они регистрировались как индивидуальные предприниматели; заключение с одним из работников, который регистрировался как индивидуальный предприниматель, гражданско-правового договора и прием на работу всех остальных сотрудников по трудовому договору к нему; оформление работников в головной офис и отправка их в Краснодар в командировку; оформление работников как надомников; принятие работников на работу в агентство по подбору персонала, находящееся в Краснодаре, и заключение с агентством недвижимости гражданско-правового договора о лизинге персонала; схема с простым товариществом. На некоторых рисках, которые мне пришлось описывать в заключении к каждому из предложенных вариантов, мы подробнее остановимся чуть ниже. Однако в целом практически за всеми предложенными схемами обхода открытия филиала виделся общий весомый риск. Дело в том, что в соответствии со ст. 11 НК РФ обособленное подразделение организации — любое территориально обособленное от нее подразделение, по месту нахождения которого оборудованы стационарные рабочие места. Признание обособленного подразделения организации таковым производится независимо от того, отражено или не отражено его создание в учредительных или иных организационно-распорядительных документах организации, и от полномочий, которыми наделяется указанное подразделение. При этом рабочее место считается стационарным, если оно создается на срок более одного месяца. Проще говоря, если вы фактически приняли на работу людей в другом городе и они трудятся в здании, которое находится в вашем фактическом владении более месяца, вы имеете обособленное структурное подразделение вне зависимости от того, что вы «забыли» его поставить на учет. В соответствии с налоговым законодательством по обособленному структурному подразделению должна сдаваться отдельная отчетность, которую, естественно, никто сдавать не собирался — каждая схема реализации проекта строилась на том, что обособленного подразделения как бы нет. Соответственно в целом такие действия носили название «противодействие налоговому контролю» и подпадали под санкции сразу нескольких статей главы 16 НК РФ. Так как де-факто под гражданско-правовыми отношениями фактически в большинстве схем скрывались трудовые, нарушался ТК РФ, что могло в соответствии с КоАП РФ повлечь дисквалификацию руководителя организации. Более того, с агентством недвижимости третьим лицом был заключен лицензионный договор, в котором было указано, что один из товарных знаков предоставляется ему с условием того, что это агентство недвижимости не будет совершать налоговые правонарушения. В противном случае товарный знак отбирался, а агентство выплачивало правообладателю огромные штрафы. Таким образом, одна причина фактически порождала наличие и трудовых, и административных, и налоговых, и гражданско-правовых рисков. Данный пример наглядно иллюстрирует, что отдельные виды правовых рисков могут быть тесно связаны между собой и возникновение одних автоматически повлечет за собой возникновение других.

Прим. автора статьи: Описанный в статье пример был в моей реальной практике. Тогда, для того, чтобы реализовать проект я предложила заключить договор простого товарищества между агентством недвижимости и агентством по подбору персонала, которое занималось поиском людей под реализацию данного проекта и готово было принять их на работу и в свою компанию.

Далее в рамках договора простого товарищества эти люди бы искали персонал, агенство недвижимости же вносило иной, посильный вклад в простое товарищество. Так как имущества в собственности и персонала у самого агентства недвижимости не было — налоговые риски были минимальны. Это решение многим понравилось.

Однако впоследствии руководство компании вообще решило отказаться от реализации проекта.

Реальность оценки рисков в сделках с недвижимостью

Итак, допустим, что все риски (гражданско-правовые, налоговые, уголовно-правовые и пр.) выявлены. Если это так, то перед нами действительно более чем хорошее юридическое заключение. Но одно дело сказать обо всех возможных рисках, другое — оценить их вероятность.

Пример 2. Возьмем, например, ту же самую вексельную схему продажи квартир.

Помимо гражданско-правовых рисков, продавец гипотетически рискует быть привлеченным к налоговой ответственности, а если он вдруг решит продать квартиру в строящемся доме во второй раз, а первому покупателю-вексельнику отдаст деньги, — привлеченным к уголовно-правовой ответственности за мошенничество.

Однако если конкретные примеры привлечения к налоговой ответственности за использование вексельной схемы привести можно, то к уголовно-правовой — достаточно трудно.

Единственное громкое дело, касающееся жилья и привлечения к ответственности по статье 159 УК РФ, связано с «Социальной инициативой», которая одновременно ничего не строила и не возвращала деньги.

То есть одни риски могут быть действительно реально велики, а другие формально могут присутствовать, но на практике вероятность того, что лицо действительно будет привлечено к ответственности, будет не столь велика. Конечно, если, например, юрист на практике работает с органами правопорядка, он знает, какие статьи в УК РФ работающие, а по каким очень сложно возбудить уголовное дело и тем более довести его до суда. Но если такого опыта нет, по уголовным делам можно смотреть соответствующую статистику, по налоговым — арбитражную практику и т.д., для того чтобы понимать, какие риски реальные, а какие гипотетические.

Методика оценки рисков в сделках с недвижимостью

Теперь поговорим о конкретных видах рисков, которые возможны в сделке, связанной с недвижимостью.

ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫЕ РИСКИ В СДЕЛКАХ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Гражданско-правовые риски — это риск признания договора незаключенным, риск признания сделки недействительной, иные риски. Риск признания договора незаключенным Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В зависимости от того, о какой конкретно сделке с недвижимостью идет речь, будут определяться существенные условия соответствующего договора. Например, в договоре купли-продажи недвижимости это объект продажи и цена. Найти существенные условия, которые являются таковыми в силу закона, в большинстве случаев и для неюриста не составит труда.

Достаточно открыть Гражданский кодекс или иной закон, которым регламентирован порядок заключения данного договора (например, если речь идет о договоре долевого участия в строительстве, это Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ), и внимательно прочитать статьи, посвященные тому или иному виду договора.

Если в статьях относительно того или иного условия будет написано «в договоре должно указываться», «в договоре указывается», «на условиях, предусмотренных договором» и т.д., соответствующие условия и будут существенными. Однако бывают достаточно сложные ситуации.

Источник: //www.risk-plan.ru/blog/289-2/

Сопровождение сделок с недвижимостью

Договор оказания услуг на анализ рисков недвижимости

Для подробных консультаций Вы можете позвонить нам по телефону +7 985 199 20 29 с 08:00 до 22:00 в любой день недели без выходных или отправьте заявку с сайта по форме быстрой связи или на нашу электронную почту — info@1frent.ru.

Обычно услуги Агентства недвижимости, связанные с помощью в покупке или продаже недвижимости, упрощенно предполагают поиск недвижимости, поиск покупателей и сопровождение сделки с недвижимостью. Если многие покупатели и продавцы считают, что могут обойтись без посредников при совершении сделки, то чаще всего это относится именно к поиску квартиры или покупателя, но не к сопровождению сделки.

Именно комплекс услуг по сопровождению сделок с недвижимостью является самым важным с точки зрения рисков. Мы предлагаем своим клиентам комплекс пакетов услуг по сопровождению сделок с недвижимостью.

Вы можете убедиться какой невысокой может быть стоимость профессиональных услуг, минимизирующих Ваши риски. Стоимость наших услуг начинается от 5 000 руб.

Ведь для Агентства тоже удобны такие сделки, так как они позволяют сэкономить львиную часть времени, которое тратится на показы множества вариантов квартир потенциальным покупателям, что не всегда завершается сделкой.

Оказывая услугу по сопровождению сделок с недвижимостью, мы реализовываем свой профессиональный потенциал и доказываем, что мы не являемся «посредниками» и «халявщиками». Мы предлагаем своим клиентам и партнерам широкий спектр форм сотрудничества и являемся командой, которая нацелена на долгосрочные отношения со своими партнерами и клиентами.

Узнайте больше, позвонив по номеру +7 985 199 20 29. Вы можете также оставить заявку на сайте через форму быстрой связи или написать нам на почту info@1frent.ru.

Правовой анализ документов предполагает изучение истории квартиры и возможные риски для нового собственника.

В процессе правового анализа устанавливаются полномочия собственника по распоряжению имуществом, возможные ограничения правоспособности собственника по распоряжению имуществом, включая возможные обременения и аресты, существующие и потенциальные судебные процессы и круг лиц, которые потенциально могут оспорить сделку, а также правовые основания и правильность оформления документов собственника. После этого прорабатывается форма приобретения недвижимости, которая может полностью или частично нивелировать риски.

Так, многие продавцы настаивают на том, что не отображать всю стоимость недвижимости в договоре купли-продажи, чтобы не платить налоги, но для покупателя иногда это создает критические риски для оценки которых Вы можете обратиться к нам по телефону +7 985 199 20 29.

Роль профессионала в проведении переговоров переоценить очень сложно, а недооценить легко. Когда Вы хотите купить или продать квартиру, то переговоры, включающие торг — это неотделимая часть процесса.

Если Вы делаете покупку в личных интересах, то на Вас будет воздействовать противоположная сторона в целях ускорения принятия Вами решения. Но приобретение недвижимости не должно ставиться в зависимость от «эмоций». Решение должно быть взвешенным со всех сторон.

Все плюсы и минусы должны быть понятны Вам и у Вас должно быть достаточно времени, чтобы принять решение.

Команда проекта 1FRENT поможет Вам сделать правильный выбор. Мы знаем рынок, знаем какими методами действуют наши коллеги — другие Агентства недвижимости и поможем Вам избежать ошибок.

Обычно после проведения переговоров стороны стремятся закрепить свои намерения заключением Договора, в соответствии с которым покупатель вносит аванс или задаток продавцу в качестве гарантий своих намерений.

Мы подготовим Договор, который будет наилучшим образом соответствовать Вашим интересам.

Узнайте больше, позвонив по номеру +7 985 199 20 29. Вы можете также оставить заявку на сайте через форму быстрой связи или написать нам на почту info@1frent.ru.

После подписания Договора аванса или задатка у покупателя есть время, чтобы подготовить деньги, проверить документы и убедиться в юридической безопасности сделки. А у продавца есть время, чтобы подготовить документы на сделку.

Если этот этап проходит успешно, то стороны выходят на сделку и мы готовим основной Договор купли-продажи. Мы поможем составить Договор купли-продажи, который будет наилучшим образом защищать Ваши интересы.

Позвоните нам по телефону +7 985 199 20 29 или оставьте заявку на сайте через форму обратной связи и мы поможем Вам.

Участие юриста на сделке крайне важно. Очень часто в момент совершения сделки и подписания документов у людей возникают сомнения, желание внести изменения в ранее достигнутые договоренности.

Иногда из-за мелочей и слабой подготовки участников процесса сделка может развалиться.

Даже опечатка в Договоре, выявленная во время сделки сотрудником банка или регистрационной палаты, может испортить настроение.

Кроме подписания Договора, на сделке происходит закладка денежных средств в банковскую ячейку, проверка подлинности купюр и пересчет денег.

Чтобы сделка прошла по запланированному сценарию воспользуйтесь услугами нашего юриста на сделке и пусть все эти «мелочи» Вас не заботят.

Позвоните нам по телефону +7 985 367 36 35 и мы бесплатно проконсультируем Вас.

После того как Договор подписан, а деньги заложены в банковскую ячейку документы необходимо передать в Росреестр для проведения государственной регистрации перехода права собственности.

В результате государственной регистрации покупатель подучает на руки Свидетельство о собственности на свое имя и Договор купли-продажи с отметкой о регистрации, а продавец — только Договор купли-продажи с отметкой о регистрации.

Вы можете выписать нотариальную доверенность на сотрудника нашей компании и мы представим Ваши интересы в Регистрационной палате. В результате Вы получите на руки причитающийся Вам пакет документов.

Позвоните нам по телефону +7 985 199 20 29 и мы бесплатно проконсультируем Вас.

В России традиционно сделки по купле-продажи квартир и комнат между физическими лицами осуществляются с использованием банковской ячейки.

Обычно в банковскую ячейку закладываются деньги, но часто стороны договариваются об открытии 2-х ячеек в одну из которых, где лежат деньги доступ имеет продавец, а во вторую, где лежат Акт приемки-передачи, расписка и другие документы — покупатель.

Специалисты 1FRENT готовы сопроводить Вас в банк в целях вскрытия ячейки, чтобы избежать возможных форс-мажорных ситуаций.

Для своих клиентов мы также предлагаем услуги по сбору необходимых документов для сделки, снятию обременений, привлечению ипотечного финансирования и другие.

Если Вы нуждаетесь в дополнительных услугах или консультациях по дополнительным услугам, позвоните нам по телефону +7 985 199 20 29. Вы можете также оставить заявку на сайте через форму быстрой связи или написать нам на почту info@1frent.ru.

Заказ электронных (информационных) выписок из ЕГРП за 10 минут

Источник: //1frent.ru/services/soprovozhdenie-sdelok-s-nedvizhimostyu/

ЗнайПрава
Добавить комментарий