Как оценить объект незавершенного строительства при наследовании

Апелляционное определение СК по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 12 марта 2014 г. по делу N 33-1395/2014 (ключевые темы: объект незавершенного строительства

Как оценить объект незавершенного строительства при наследовании

Апелляционное определение СК по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 12 марта 2014 г. по делу N 33-1395/2014

Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда в составе:

председательствующего Кустовой С.В.

судей Волошиной Е.В., Порохового С.П.

при секретаре Козиной Е.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании 12 марта 2014 года гражданское дело по иску Королевой Е. Ю. к администрации г.Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края, Жирковой А. Ю. о признании права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в порядке наследования,

по апелляционной жалобе представителя ответчика администрации г.Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края на решение Ленинского районного суда г.Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края от 30 октября 2013 года.

Заслушав доклад судьи Порохового С.П., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Королева Е.Ю. обратилась в суд с иском к администрации г.Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края о признании права собственности на объект незавершенного строительства индивидуального жилого дома в порядке наследования.

В обоснование заявленных требований указала, что приходилась внучкой ФИО6, умершему ДД.ММ.ГГГГ, и ФИО7, умершей ДД.ММ.ГГГГ. На основании решения народного суда от ДД.ММ.ГГГГ ее дед являлся собственником 2/3 доли домовладения в виде индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: “адрес”.

Земельный участок под вышеуказанный жилой дом был выделен другому участнику долевой собственности, как застройщику, по договору о праве застройки от ДД.ММ.ГГГГ. Ввиду ветхости жилого дома, ФИО6 в ДД.ММ.ГГГГ разобрал данный дом до фундамента и на том же фундаменте стал восстанавливать свою часть дома, но построить дом заново не успел в связи со смертью.

После смерти ФИО6 строительство жилого дома продолжала его супруга (бабушка истца) ФИО7. После смерти бабушки и дедушки открылось наследство, в том числе спорный объект незавершенного строительства.

Истец полагала, что приобрела право собственности на объект незавершенного строительства жилого дома в порядке наследования, поскольку приняла часть наследства, оставшегося после смерти бабушки и своего отца (сына Кабакаевых), обратившись в установленный законом срок к нотариусу.

В настоящий момент она лишена возможности достроить данный дом, а также распорядиться им в связи с отсутствием правоустанавливающих документов на указанный объект незавершенного строительства. С учетом уточнения исковых требований просила в порядке наследования признать за ней право на 2/3 доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства индивидуального жилого дома “адрес”, общей площадью 24,8 квадратных метров.

Определением суда от 24.07.2013 года к участию в деле в качестве соответчика привлечена Жиркова А.Ю., третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – Управление Росреестра по Хабаровскому краю (Комсомольский-на-Амуре отдел).

Решением Ленинского районного суда г.Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края от 30 октября 2013 года исковые требования Королевой Е.Ю. удовлетворены.

За Королевой Е.Ю. признано право общей долевой собственности (в виде 2/3 доли) на объект незавершенного строительства индивидуального жилого дома “адрес”, площадью застройки 24,8 квадратных метров.

Представитель администрации г.Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края в апелляционной жалобе просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований, в связи с неправильным применением судом норм материального права.

Указывает, что объект незавершенного строительства, на который претендует истец, является самовольной постройкой. Самовольная постройка не может быть включена в наследственную массу после смерти наследодателя.

Также ссылается на то, что истцом не представлены документы, подтверждающие права на земельный участок под спорным объектом, наличие разрешительной документации на осуществление строительства.

В отзыве на апелляционную жалобу истец Королева Е.Ю. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ответчика – без удовлетворения, в обоснование своих возражений указав обстоятельства изложенные в исковом заявлении.

В заседание судебной коллегии стороны по делу не явились, заблаговременно извещены о дате и времени рассмотрения дела судом апелляционной инстанции, о причинах неявки не сообщили, ходатайств об отложении дела не направили, в связи с чем, судебная коллегия в соответствии со ст. 327 и ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон по делу.

Проверив законность вынесенного судом решения по правилам ч.1 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены постановленного судом решения в пределах доводов апелляционной жалобы.

В соответствии с п.2 ст.218 Гражданского кодекса РФ в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

Согласно ст.ст.1110, 1112 Гражданского кодекса РФ при наследовании имущество умершего переходит к другим лицам, в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде, как единое целое и в один и тот же момент. В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

В силу ст.1142 Гражданского кодекса РФ наследниками первой очереди по закону являются дети, супруг и родители наследодателя. Внуки наследодателя и их потомки наследуют по праву представления.

Согласно ст.1152 Гражданского кодекса РФ для приобретения наследства наследник должен его принять. Принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что на основании договора о праве застройки от ДД.ММ.ГГГГ ФИО8 и ФИО9 был предоставлен земельный участок N по “адрес” (в настоящее время переименована в Энергетическую) в квартале N, площадью 1 200 кв.м. для строительства жилого дома, сроком на 50 лет.

Из представленной в материалы дела справки Комсомольского-на-Амуре филиала Хабаровского краевого государственного унитарного предприятия технической инвентаризации и оценки недвижимости о переходе права собственности следует, что собственниками домовладения “адрес” являются ФИО8 (доля в праве 1/3) и ФИО6 (доля в праве 2/3). Последнему права на указанное домовладение принадлежат на основании решения нарсуда “адрес” от ДД.ММ.ГГГГ.

Из объяснений стороны истца, показаний свидетеля, допрошенного в судебном заседании, следует, что в ДД.ММ.ГГГГ на месте пришедшего в негодность жилого дома ФИО6 на том же фундаменте стал восстанавливать свою часть дома, но построить дом заново не успел в связи со смертью.

После смерти ФИО6 строительство жилого дома продолжали его супруга (бабушка истца) ФИО7, дети – ФИО10 (тетя истца), умерла ДД.ММ.ГГГГ и сын ФИО11 (отец истца), умер ДД.ММ.ГГГГ.

С момента приобретения указанного жилого дома до настоящего времени в нем проживала только семья Кабакаевых, несли расходы по его содержанию, владели домом как своим собственным единолично.

Судом также установлено, что истец Королева Е.Ю. приходилась внучкой ФИО6, умершему ДД.ММ.ГГГГ, и ФИО7, умершей ДД.ММ.ГГГГ.

Факт родственных отношений между указанными лицами никто из сторон в судебном заседании не оспаривал.

После смерти наследодателей наследниками по закону являются внучки Королева Е.Ю. и Жиркова В.И., наследующие по праву представления после смерти своих родителей (детей Кабакаевых).

Иных наследников к имуществу Кабакаевых не имеется.

Материалами наследственных дел, находящихся в производстве нотариуса нотариального округа “адрес” ФИО12, подтверждается, что к имуществу ФИО7 и ФИО11 заведены наследственные дела; наследник Королева Е.Ю. в установленный законом срок обратилась к нотариусу с заявлением о принятии наследства по закону.

Как следует из технического паспорта на объект незавершенного строительства, составленного по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, по “адрес” в настоящее время значится объект незавершенного строительства, площадь застройки 24,8 кв.м.

Данный объект расположен в границах земельного участка с кадастровым номером N, площадью 1 200 кв.м., с разрешенным использованием под индивидуальный жилой дом.

Сведения о земельном участке внесены в государственный кадастр недвижимости как о ранее учтенном земельном участке по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

По заключению ООО “Проектная мастерская “Графика” от ДД.ММ.ГГГГ указанный объект незавершенного строительства признан находящимся в удовлетворительном состоянии, без существенных повреждений, пригодным к эксплуатации, процент готовности 60%.

Данные обстоятельства подтверждаются материалами дела и сторонами не оспариваются.

Разрешая спор и удовлетворяя заявленные требования, суд исходил из того, что Королева Е.Ю.

, являясь наследником первой очереди по закону имущества, оставшегося после смерти наследодателя, совершила действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства в виде объекта незавершенного строительства, незавершенный строительством жилой дом возведен на отведенном в установленном порядке для этих целей земельном участке, права на который принадлежали наследодателю и перешли по наследству истцу.

При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу о необходимости признания за истцом права собственности на наследственное имущество в виде 2/3 доли в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект индивидуального жилого дома.

Выводы суда по этим обстоятельствам дела соответствующим образом мотивированы, подтверждаются его материалами и доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к их переоценке без достаточных к тому оснований, не могут служить основанием к отмене решения, постановленного в соответствии с требованиями материального и процессуального закона.

Как разъяснено в пунктах 80, 81 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 года N 9 “О судебной практике по делам о наследовании”, наследники объектов незавершенного строительства, расположенных на земельном участке, предоставленном наследодателю на праве постоянного (бессрочного) пользования (ст.

269 ГК РФ), приобретают право на использование соответствующей части земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и наследодатель в соответствии с целевым назначением земельного участка.

При разрушении до открытия наследства принадлежавшего наследодателю здания, строения, сооружения, расположенных на участке, которым наследодатель владел на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, эти права сохраняются за наследниками в течение трех лет после разрушения здания, строения, сооружения, а в случае, если этот срок был продлен уполномоченным органом, – в течение соответствующего периода. По истечении указанного срока названные права сохраняются за наследниками, если они не были прекращены в установленном порядке и при условии начала восстановления (в том числе наследниками) разрушенного здания, строения, сооружения.

Поскольку право собственности ФИО6 на 2/3 домовладения подтверждается судебным решением, изначально жилой дом был возведен на земельном участке, предоставленным на праве постоянного (бессрочного) пользования для индивидуального жилищного строительства, иным образом легализовать права на незавершенный строительством жилой дом (возводимый на месте старого фундамента) в отсутствие правоустанавливающих документов истец не имеет возможности, то судебная коллегия считает, что суд пришел к верному выводу о том, что к истцу, как наследнику по закону первой очереди, в отсутствие иных законных наследников, перешло право собственности на долю в жилом доме после смерти наследодателя, следовательно, истец не может быть лишена права собственности на незавершенный строительством жилой дом.

Доводы апелляционной жалобы о том, что объект незавершенного строительства, на который претендует истец, является самовольной постройкой, которая не могла быть включена в наследственную массу после смерти наследодателя, ввиду отсутствия прав на земельный участок, отклоняются судебной коллегией как несостоятельные.

Согласно ст.25 Федерального закона от 21.07.1997 года N122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” государственной регистрации подлежит право собственности на объект незавершенного строительства.

Право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в настоящей статье.

В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользование данным земельным участком, разрешения на строительство и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства с учетом положений пункта 3 данной статьи.

Источник: http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/124285345/

Оценка недвижимости для наследства (оценка недвижимого имущества для нотариуса)

Как оценить объект незавершенного строительства при наследовании

Предлагаем Вам быстро и качественно оценить недвижимость в целях оформления наследства у нотариуса.

Так же вы можете всегда можете обратиться к нам для оценки недвижимого имущества для других целей (в суд, опеку, продажа, залог и т.д.)!!!

Стоимость услуг по оценке недвижимости для нотариуса (оформления наследства)

№ п/пОбъект оценки для нотариуса(оформления наследства)Стоимость,в рублях
1Квартира, комната2000
2Жилой дом (садовый дом, коттедж) до 300 кв.м.2000
3Жилой дом (садовый дом, коттедж) более 300 кв.м.3000
4Пристройки, строения (бани, сараи, навесы и т.д.)1500
5Земельный участок до 20 соток (СНТ, ИЖС, ЛПХ)2000
6Земельный участок от 20 соток до 1 Га (СНТ, ИЖС, ЛПХ)3000
7Земельный участок от 1 Га (СНТ, ИЖС, ЛПХ)4000
8Земельный участок до 50 соток (иного пользования)3000
9Земельный участок от 50 соток (иного пользования)4000
10Гараж, машиноместо, бокс2000
11Нежилые помещения до 250 кв.м.4000
12Нежилые помещения более 250 кв.м.6000
13Объекты незавершенного строительства до 250 кв.м.4000
14Объекты незавершенного строительства более 250 кв.м.4000-8000
15Оценка права на арендуот 3000
16Оценка долевого участия в строительствеот 3000
17Оценка доли в имуществе (дополнительно к объекту недвижимости)+500

Оплатить Отчет по оценке рыночной стоимости недвижимости Вы можете в день получения!!!

Срок подготовки Отчета по оценке

№ п/пНаименованиеСрок
1При обращении в офис30 минут
2При направлении документов через сайт1 час

Забрать Отчет по оценке рыночной стоимости недвижимого имущества можете в день обращения, наследующий день или в другой удобный Вам день!!!

Перечень необходимых документов для оценки недвижимости при оформлении наследства у нотариуса

№ п/пНаименование
1Копия свидетельства о смерти(при отсутствии документа – указать для оценки дату смерти)
2Копии паспорта Заказчика оценки(либо указать его паспортные данные: Фамилия, Имя, Отчество, серия, номер паспорта, дата выдачи и наименование органа выдавшего паспорт)
3Копия свидетельства о регистрации права на недвижимое имуществоЛибо другой документ заменяющий свидетельство:- Договор купли-продажи (мены, дарения, долевого участия)- Документы разрешающие строительство и т.д.
4Кадастровый паспорт (план) – (при наличии)– Другой документ заменяющий документы росреестра (план, схема и т.д.)
5Копия документов БТИ (при наличии) – Технический паспорт – Поэтажный план, экспликация – Кадастровый паспорт- Другой документ заменяющий документы БТИ

При обращении в офис, копии документов можно не предоставлять, мы сами бесплатно снимем копии необходимых документов по оценке для нотариуса.

Наличными при получении отчета в офисеНаличными при получении отчета у курьера
На карту сбербанкаНа банковский счет
Оплата кредитной картой (Visa, MasterCard, Maestro)QIWI Кошелёк
Сбербанк ОнЛ@йн Интернет-банкинг Альфа-Клик
Яндекс КошелекPayPal кошелёк
WebMoneyЭлекснет
  • Оценку недвижимости, проводят оценщики со стажем более 10 лет.
  • За время своей работы наши оценщики подготовили более 1000 отчетов по оценке рыночной стоимости недвижимого имущества.
  • Каждый подготовленный нами отчет по оценке рыночной стоимости недвижимости при оформлении наследства для нотариуса был принят. Отказов в приеме нет.
  • Гарантированный минимальный срок подготовки отчета по оценке рыночной стоимости недвижимого имущества.
  • Минимум потраченного времени и минимум поездок для оформления в наследство недвижимости.
  • Удобный выбор по оплате услуги по оценке рыночной стоимости недвижимого имущества для нотариуса.
  • Возможность в любой момент получить копию отчета по оценке рыночной недвижимости.
  • Бесплатные консультации по оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, при оформлении в наследство у нотариуса.

Наши контакты + 7 (495) 968-92-25

9689225@bk.ru

Проект начал свою работу в 2014 году, в целях улучшения качества работ и ускорения оформления документов при вступлении в наследство в Московском регионе России.

Стоимость работ указана с учетом работы оценщика по документам, без осмотра объекта оценки (в 99% осмотр объекта оценки при оформлении наследства у нотариуса не требуется).

Источник: http://xn-----6kccallcdf3cpcugh5ddt8dul.xn--p1ai/ocenka-nedvijimosti.html

Оценка незавершенного строительства. Оценка стоимости объектов, не завершенных строительством

Как оценить объект незавершенного строительства при наследовании

Нередко строительство объекта на каком-то этапе прерывается. Причинами этого могут быть различные факторы: отсутствие инвестиций, изменение рыночной ситуации и другие.

Первоначально заложенная функциональность объекта, незавершенного строительством, играет важную роль – объект может быть перепрофилирован или использован только по прямому назначению в соответствии с установленным разрешенным использованием земельного участка под объектом.

При оценке незавершенного строительства используются в основном затратный и доходный подход. Сравнительный подход при оценке стоимости объектов, незавершенных строительством, практически не используется, в силу отсутствия продаж аналогичных объектов.

Важным фактором влияющим на стоимость незавершенного строительства является возможность реализации «готового» объекта по цене превышающей затраты на завершение строительства.

Для чего используется оценка незавершенного строительства?

Кредитования под залог объекта оценки

Внесения объекта недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятия

Страхования

Выкупа объектов недвижимости находящихся в муниципальной и государственной собственности

Принятие объекта незавершенного строительством на баланс организации

Покупка или продажа объекта незавершенного строительством

Принятия решений, связанных с управлением объектом незавершенного строительством, а также земельным участком, находящимся под этим объектом

Перечень документов для оценки незавершенного строительства:

Сведения об общей стоимости проекта строительства, объектный, сводный сметный расчет

Техническое описание и назначение готового объекта строительства

Сведения о стоимости выполненных строительно-монтажных работ в фактических и базовых ценах.

Акты о приемке работ, выполненных от начала строительства

Акты на скрытые работы, выполненные от начала строительства.

Документы, подтверждающие права на земельный участок (собственность, аренда или иное).

Бухгалтерская справка о балансовой стоимости объекта (если собственник объекта – юридическое лицо).

Сведения о наличие обременений у объекта, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов и иных ограничений по использованию объекта.

Контакты

Вернитесь, пожалуйста на страницу контактов.

Объекты незавершенного строительства также относятся к недвижимости. Выбор подходов к оценке зависит от классификации объекта, от его возможностей выступать в качестве доходной недвижимости и постановки задания на оценку.

Как правило, оценка незавершенного строительства применяется к таким объектам, как здания или сооружения. Для того чтобы оценка незавершенного строительства была объективной, необходимо правильно классифицировать объект оценки незавершённого строительства.

Оценка незавершённого строительства использует несколько способов классификации объектов, незавершенных строительством.

Наиболее существенной для оценщика является классификация с точки зрения наличия у недостроенного объекта возможностей выступать в качестве доходной недвижимости.

Большинство зданий и сооружений общественного назначения, а также жилые здания могут быть использованы в качестве приносящей доход недвижимости. Оценка незавершённого строительства с этими типами незавершенных объектов недвижимости, как правило, использует затратный и доходный подход.

Оценка объектов незавершенного строительства производится для следующих целей: для постановки объекта незавершенного строительства на баланс организации, при определении рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, которая отражает строительную и рыночную ценовую ситуацию, при принятии решения о дальнейшем использовании объекта незавершенного строительства, при реорганизационной трасформации (создание холдинга, выделение подразделений, банкротство), при покупке или продажи объекта незавершенного строительства, для принятия решения о рациональном использовании земельного участка, на котором находится объект незавершенного строительства.

Здания и сооружения производственного назначения, в свою очередь, можно разделить на две большие группы.

К первой группе относятся здания и сооружения специализированного назначения, у которых возможности изменения функционального назначения практически отсутствуют из-за особенностей конструктивных решений.

Во вторую группу входят объекты, которые могут быть использованы для размещения в них различных типов производств, и, следовательно, обладают более универсальными объемно-планировочными и конструктивными решениями.

Оценка незавершённого строительства в виде объектов, относящихся к первой группе, использует, в основном затратный подход. Оценка незавершённого строительства в виде объектов, относящихся ко второй группе, определяется с применением как затратного, так и доходного подхода. Оценка незавершённого строительства практически не использует подход, основанный на сравнительном анализе продаж.

Оценка незавершенного строительства даёт определение реальной рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, которая отражает строительную и рыночную ценовую ситуацию. Кроме того, оценка незавершенного строительства может помочь определить варианты наиболее эффективного использования земельного участка, на котором расположено незавершённое строительство.

Оценка рыночной стоимости незавершенного строительства позволит решить ряд проблем, связанных с:

  1. Постановкой объекта незавершенного строительства на баланс организации.
  2. Определением реальной рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, которая отражает строительную и рыночную ценовую ситуацию.
  3. Принятием решения о дальнейшем использовании объекта незавершенного строительства. Ответ на вопрос дальнейшего функционирования объекта зависит от степени его завершенности и от возможности изменения его эксплуатационного предназначения. Иногда каркасная система «недостроя» позволяет построить на своей основе совершенно иное здание, нежели предполагалось десять-пятнадцать лет назад.
  4. Покупкой или продажей объекта незавершенного строительства. Чаще всего новоявленного владельца ожидают дополнительные затраты, связанные с оформлением документов, проведением технической экспертизы и подключением различных коммуникаций. Современный инвестор сегодня более охотно приобретет объект незавершенного строительства вместе с приведенным в порядок пакетом документов.
  5. Тем, чтобы эффективно распорядиться земельным участком, на котором находится объект незавершенного строительством. В большинстве случаев ценность составляют земельные участки, на которых располагаются объекты незавершенного строительства. С помощью оценки можно определить варианты наиболее эффективного использования земельного участка, на котором расположен долгострой.

Источник: http://www.atum.com.ua/otsenka-nezavershennogo-stroitelstva/

Оценка незавершённого строительства в Волгограде

Как оценить объект незавершенного строительства при наследовании

Что принято считать незавершённым строительством? По определению, это любые здания/сооружения, пока не введённые в эксплуатацию. На объектах продолжаются работы, поэтому они не способны приносить владельцу фактическую прибыль.

При этом недостроенные здания остаются довольно востребованным товаром на рынке недвижимости, и при заключении сделок купли-продажи с ними обязательно проводится оценка незавершённого строительства.

В Волгограде и области, такие услуги оказывает компания «Константа».

Установление стоимости незавершённого строительства

По сути, недострой не способен приносить владельцу финансовую прибыль в том виде, в каком он выставляется на продажу. Здесь речь идёт о рентабельности здания в будущем, когда необходимые работы будут закончены и дом будет введён в эксплуатацию.

Поэтому перед оценщиками стоит непростая задача по определению рыночной стоимости таких сооружений.

Чтобы заказчик получил актуальные данные, полностью соответствующие реальной цене, эксперт должен обладать не только специальными знаниями, но и навыками проведения такой оценки.

Вообще, оценка объекта незавершённого строительства подразумевает такие особенности:

  • Невозможность использования – здание не считается доходной недвижимостью.
  • Дополнительные затраты – продолжающееся строительство требует дополнительных финансовых вливаний.
  • Юридические тонкости – недострой не имеет чёткого подразделения на доли собственников, следовательно, право собственности каждого дольщика может оспариваться в суде.
  • Проблемы с определением технического состояния – крайне сложно рассчитать степень износа опорных конструкций и несущих материалов.

Кроме этого, у таких зданий зачастую отсутствует кровля, что также создаёт определённые затруднения при работе экспертов.

Определение целей в договоре на оценку

Это один из основополагающих факторов, который влияет на точность определения стоимости объекта строительства. Здесь точность формулировки поставленных задач напрямую затрагивает следующие моменты:

  1. Сроки выполнения заказа.
  2. Процент завершённости.
  3. Вид определения стоимости.
  4. Методики проведения оценки.
  5. Стоимость работы специалиста.
  6. Подготовленный пакет документации.

Поэтому необходимо чётко осознавать, что в зависимости от поставленных целей, итог оценки будет изменяться, следовательно, полученные значения могут отличаться от среднерыночной стоимости.

Цели заказа проведения экспертной оценки могут быть следующими:

  • Отображение текущей ценовой ситуации в целом.
  • Определение дальнейших перспектив.
  • Возможность более рационального использования участка, выделенного под строительство.
  • Кредитование под залог незавершённого строительства.
  • Совершение сделок по купле / продаже.
  • Страхование объекта.
  • Возмещение причинённого ущерба.
  • Постановка недостроя на баланс организации.
  • Реорганизация компании.
  • Привлечение потенциальных инвесторов к перспективному проекту.
  • Оплата пошлины при наследовании недвижимости.

Необходимо уточнить, что определить стоимость недостроенных объектов на глаз или посредством онлайн-калькулятора невозможно. Здесь необходима именно экспертная оценка, сделанная квалифицированным специалистом.

Особенности недостроя

Нужно понимать, что внешне идентичные объекты незавершённого строительства могут иметь различную оценочную стоимость. Здесь ключевую роль играют следующие факторы:

  • Финансовая привлекательность, которая напрямую зависит от местоположения. В частности, недострой в центре города, расположенный в районе с развитой инфраструктурой будет оцениваться дороже, чем аналогичное здание на окраине или промышленной зоне.
  • Перспективы капиталовложений – порой приобретение здания под снос оказывается более рентабельным, чем покупка пустого участка.
  • Целевое использование – административные здания и торгово-развлекательные центры считаются выгоднее промышленных объектов.
  • Год начала / завершения строительных работ, процент готовности к вводу в эксплуатацию на момент оценки.
  • Удобное расположение: подъездные пути, возможность продолжать строительство.

Для определения стоимости обычно практикуются доходные либо затратные методики, допускается их совмещение.

Кроме этого, здесь необходимо помнить о сроках действия на подведение к объекту инженерных коммуникаций. Если это не выполнено в течение 5 лет, разрешительная документация собирается и согласовывается повторно.

Какие документы необходимы для оценки объекта

Для выполнения работ, экспертам потребуются следующие бумаги:

  1. Удостоверяющие право владения, с точным указанием наименования и точного расположения объекта.
  2. Данные заказчика: паспорт, свидетельство о регистрации организации.
  3. Проектно-техническая документация для всех этапов.
  4. Отчётная ведомость о расходах.
  5. Сведения о затратах на содержание объекта: счета за воду и электричество, оплата услуг охранных предприятий.

Обращаем внимание, что здесь приведён необходимый минимум, который может быть расширен экспертом для более точного поведения оценки. Кроме этого, важно помнить о сроке актуальности проведённой оценки. Обычно действует в течение полугода с момента подготовки экспертного отчёта.

Кто делает оценку незавершённого строительства

На территории Волгограда и области, такие услуги оказывает компания «Константа». Это независимая экспертная организация, которая занимается данным видом деятельности более 12 лет.

Штат составляют только квалифицированные специалисты, имеющие практический опыт в проведении оценки любых объектов вне зависимости от их предназначения и сложности поставленных заказчиком задач.

За время деятельности, компания зарекомендовала себя в качестве надёжного и проверенного партнёра, с которым считаются даже иностранные инвесторы. Подготовленные отчёты полностью соответствуют предъявляемым требованиям, поэтому принимаются во всех банковских организациях страны.

Если необходима качественная экспертная оценка незавершённого объекта строительства, воспользуйтесь услугами компании «Константа». Команда специалистов работает быстро и слаженно, что позволяет определять реальную стоимость в максимально сжатые сроки. На основании подготовленного отчёта, можно определиться с дальнейшими перспективами использования недостроя:

  • Возможность завершения проекта в соответствии с запланированным целевым использованием.
  • Необходимость перепрофилирования здания с полным/частичным изменением имеющихся технических конструкций.

В некоторых случаях, наиболее выгодным решением оказывается полный демонтаж недостроенного здания. В этой ситуации, ценность представляет только земельный участок. Снесённое здание списывается в отрицательный баланс, ведь такие работы влекут дополнительные финансовые затраты.

Источник: https://constanta-34.ru/ocenka_nezavershjonnogo_stroitelstva.php

Наследование зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства

Как оценить объект незавершенного строительства при наследовании

Первый Столичный Юридический Центр

Телефон: (495) 776-13-39, (985) 776 13 39

Вопрос: О применении инвентаризационной стоимости при исчислении нотариусами в 2014 г. госпошлины (нотариального тарифа) за выдачу свидетельства о праве на наследование зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства.

Ответ:

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО

от 26 декабря 2013 г. N 03-05-06-03/57471

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу исчисления в 2014 г. нотариусами размера государственной пошлины (нотариального тарифа) за выдачу свидетельства о праве на наследование объектов недвижимого имущества (зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства) и сообщает.

В соответствии с пп. 6 п. 1 ст. 333.25 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — НК РФ) оценка стоимости наследственного имущества производится исходя из стоимости наследуемого имущества на день открытия наследства.

Пунктом 1 ст. 1114 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что днем открытия наследства является день смерти гражданина.

На основании пп. 5 п. 1 ст. 333.25 НК РФ при исчислении размера государственной пошлины за выдачу свидетельств о праве на наследство принимается стоимость наследуемого имущества, определенная в соответствии с пп. 7 — 10 п. 1 ст. 333.25 НК РФ.

Для исчисления государственной пошлины по выбору плательщика может быть представлен документ с указанием инвентаризационной, рыночной, кадастровой либо иной (номинальной) стоимости имущества, выданный лицами, указанными в пп. 7 — 10 п. 1 ст. 333.25 НК РФ.

Нотариусы и должностные лица, совершающие нотариальные действия, не вправе определять вид стоимости имущества (способ оценки) в целях исчисления государственной пошлины и требовать от плательщика представления документа, подтверждающего данный вид стоимости имущества (способ оценки).

Согласно пп. 8 п. 1 ст. 333.25 НК РФ стоимость недвижимого имущества, за исключением земельных участков, может определяться оценщиками, юридическими лицами, которые вправе заключить договор на проведение оценки согласно законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, или организациями (органами) по учету объектов недвижимого имущества по месту его нахождения.

В соответствии с ч. 2.3 и 3 ст. 43 Федерального закона от 24.07.

2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Федеральный закон N 221-ФЗ) органы и организации по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации, а также подведомственные органу кадастрового учета государственные бюджетные учреждения осуществляли расчет инвентаризационной стоимости объектов недвижимого имущества, а также государственный учет объектов капитального строительства в переходный период до 1 января 2013 г.

С 1 января 2013 г. государственный учет объектов капитального строительства осуществляется Росреестром. При этом в отношении объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости, производится их государственная кадастровая оценка (гл. III.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Согласно положениям ч. 3 ст. 44 Федерального закона N 221-ФЗ кадастровые инженеры осуществляют в установленном Федеральным законом N 221-ФЗ порядке кадастровую деятельность в отношении зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства с 1 января 2013 г.

При этом с 1 января 2013 г. и до 1 января 2014 г. эту кадастровую деятельность наряду с кадастровыми инженерами вправе осуществлять организации по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации, которые 31 декабря 2012 г. имели право осуществлять государственный технический учет и (или) техническую инвентаризацию данных объектов недвижимости.

Учитывая изложенное, при исчислении нотариусами в 2014 г. государственной пошлины (нотариального тарифа) за выдачу свидетельства о праве на наследование объектов недвижимого имущества (зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства) инвентаризационная стоимость объектов недвижимого имущества не применяется.

Заместитель директора

Департамента налоговой

и таможенно-тарифной политики

А.В.САЗАНОВ

По всем вопросам, связанным с юридической консультацией по вопросам наследования, принятия наследства, составления завещания, о наследственной массе, о разделе имущества по завещанию, о наследниках, о признании завещания недействительным, об отмене завещания, о признании наследника недостойным, о выделении обязательной доли в наследстве рекомендуем записаться на прием к специалистам нашего Центра по наследственному праву по телефонам:

8 (985) 763 — 90 — 66;

8 (495) 776 — 13 — 39,

8 (985) 776 — 13 — 39 или по e-mail: 6494149@bk.ru

Запись к адвокату на прием осуществляется по указанным выше телефонам.

Внимание! Консультация платная.

Наследство по завещанию, Наследование, Наследование доли в организации, Наследование по завещанию, Доли в наследстве, Наследование доли, Право наследования, Право на наследство

26.12.2013, 2404 просмотра.

Источник: http://n-z-n.ru/informatsija/813/

Как наследуется незавершенное строительство?

Как оценить объект незавершенного строительства при наследовании

Объектом незавершенного строительства признается объект в стадии строительства, не пригодный к эксплуатации. Существуют строительства, которые снабжены всеми установочными документами, имеют официальный статус, находятся на различных циклах постройки.

Кроме них встречаются варианты, при которых стройка ведется без сопроводительных документов или здание уже возведено, но нормативные акты отсутствуют.

При возникновении наследного дела используются различные законные правила, которые имеют некоторые особенности в каждом конкретном случае.

Некоторые варианты незавершенного строительства

Случаи наследования недостроенной недвижимости рассматриваются в зависимости от конкретной ситуации.

Наиболее благоприятен вариант, когда владелец имеет акт на землю, разрешение градостроительного комитета, декларацию на застройку.

При наличии строительных материалов, договора на работы с подрядной организацией, следует обратиться в суд с исковым заявлением о признании права владения приобретенными наследодателем материалов.

Одновременно подается заявление о вступлении во владении земельным участком, имеющим свидетельство на право собственности наследодателя.

Вопрос о наследстве решается в течение шести месяцев, после чего заявитель получает свидетельство на право наследования.

Свидетельство служит основанием для обращения в регистрирующий орган, где через 30 дней наследник получает свидетельство о собственности на наследный земельный участок.

Судебное постановление по вопросу стройматериалов позволит воспользоваться ими на законных основаниях. Исковое заявление должно подкрепляться платежными документами, в спорных случаях потребуются свидетельские показания. Если наследников по закону или завещанию несколько, то подать исковое требование должен каждый из них, для установления доли владения.

Возможна ситуация, при которой есть вся устанавливающая документация на возведение здания и строительство начато. Потребуется обращение в суд с иском о признании права собственности того наследника, который желает возвести объект до завершения. При наличии нескольких претендентов, суду придется рассмотреть право каждого из них и установить долевое соответствие.

Суд может отказать в праве собственности и вынести постановление о требовании выплатить стоимость долей тем наследникам, которые не определены собственниками.

Возможен вариант, когда здание оформлено как строящийся объект в регистрирующих органах. Для получения свидетельства на право собственности, наследнику следует предоставить данное свидетельство при вступлении в наследство.

Документ предоставляется нотариусу вместе с заявлением о получении наследства и рассматривается в течение шести месяцев.

Получив свидетельство о наследстве, новый владелец переоформляет свидетельство о строящемся объекте на свое имя в том же регистрирующем органе.

Наиболее сложной ситуацией является получение в наследство дома или застройки, которые не имеют документов. Узаконить незаконченное строительство при отсутствии прав на землю и разрешений от административных органов возможно только черед суд.

Подача заявления нотариусу на вступление в наследные права требует предоставления документов, которые отсутствуют.

Суду придется доказать, какие основания были для начала застройки, отведен ли земельный участок, потребуются длительные рассмотрения с привлечением всех заинтересованных лиц.

Основной порядок наследования

Отсутствие свидетельства на собственность на недвижимость в обязательном порядке приведет к судебному рассмотрению. Без полученного постановления нотариус не сможет выдать свидетельство на наследство.

Именно поэтому потенциальным наследникам требуется тщательно подготовиться к процессу. Например, если на стройке возведен фундамент, то такой факт позволит судье вынести постановление о наличии имущества, принадлежащего прежнему владельцу.

После чего, внести его в наследную массу, что потребует оформления земли под заложенным фундаментом.

Согласно ст. 218 ГК РФ, вещь, созданная для личного использования, принадлежит гражданину, если он не нарушил законодательных установок.

Право на владение приобретается автоматически, а после смерти лица, изготовившего предмет, в данном случае, фундамент, он входит в наследственную массу.

По закону, наследство в виде застройки принадлежит наследнику со дня открытия дела, а не с момента государственной регистрации, ст.1152 ГК РФ.

Исходя из данных положений, наследникам потребуется доказать суду наличие незавершенного строительства, а затем оформить земельный участок по упрощенной процедуре, на основании ст. 9.1 ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса”.

Источник: https://alljus.ru/grazhdanskoe-pravo/nasledstvo/kak-nasleduetsya-nezavershennoe-stroitelstvo.html

ЗнайПрава
Добавить комментарий